Der Beleihungswert

Der Begriff Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie bezeichnet den aktuellen Preis, der unter normalen Bedingungen am Markt erzielbar wäre. Dieser unterliegt während der Darlehenslaufzeit jedoch einer Vielzahlt von Einflüssen, die zu Wertschwankungen führen. Demzufolge ist dieser Wertansatz für Kreditinstitute mit Unsicherheiten und Risiken verbunden. Denn diese möchten sicherstellen, dass die Rückzahlung des Darlehens auch gesichert ist, wenn der Darlehnsnehmer seine laufenden Verpflichtungen (Zins und Tilgung) nicht mehr erbringen kann. Das heißt: Aus der Sicht des Kreditinstituts sollte zu jeder Zeit über den Verkauf oder gar über die Versteigerung die Rückzahlung des Darlehens gewährleistet sein.

Um diesen Sicherheitsaspekt zu berücksichtigen, ermitteln die Kreditinstitute einen Wert, der langfristig durch die Immobilie abgedeckt ist und nicht durch Wertschwankungen unterschritten wird. Dieser Wert wird als Beleihungswert bezeichnet. Je nach Immobilienart und Einschätzung des Kreditinstitutes erfolgt auf dieser Basis ein weiterer Sicherheitsabschlag, der die Beleihungsgrenze (Beleihungssatz) darstellt. Dieser soll sämtliche Risiken abdecken, die nicht durch Wertschwankungen entstehen. Diese Risiken können durch eine fehlende oder schwierige Drittverwendungsmöglichkeit gesteigert auftreten, wenn beispielsweise die Immobilie nur im Rahmen eines Geschäftsmodells genutzt werden kann.

Die Beleihungsgrenze liegt in der Praxis oftmals zwischen 20% und 30% unterhalb der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises.

Die Kreditinstitute verwenden für die Ermittlung des Verkehrswertes in der Regel zwei Hauptansätze: Erstens das Sachwertverfahren, das bei selbstgenutztem Wohneigentum angewendet wird, und zweitens das Ertragswertverfahren, das bei vermieteten, gewerblichen Immobilien zur Anwendung kommt. Bei einer Vermietung an eine „Ambulant betreute Wohngemeinschaft“ wird der Ertragswert auf Basis des nachhaltig erzielbaren Nettoertrages (Mieteinnahme unter Abzug sämtlicher Kosten) sowie dem Bodenwert des Grundstücks ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich somit aus der Addition dieser beiden Werte.

Tipp: Durchaus hat ein Kreditinstitut die Möglichkeit bei der Finanzierung über die Beleihungsgrenze hinauszugehen. Hierfür muss oftmals ein Zinsaufschlag gezahlt werden und möglicherweise zusätzliche Sicherheiten gestellt werden. Je nach Investitionsvorhaben und Rendite-Erwartungen kann sich jedoch auch dieser Weg lohnen, um die Finanzierung zu stemmen.

Beispielrechnung

Beleihungswert

Dieser Wert sollte das Kreditinstitut bei einer Veräußerung der Immobilie unter Berücksichtigung von Preisschwankungen während der gesamten Finanzierungszeit erzielen können.

Beleihungssatz

Wird auf der Basis des Beleihungswertes berechnet. Hypothekenbanken beleihen bis 60%, andere Kreditinstitute finanzieren möglicherweise bis zu 100% des Beleihungswertes.

Beleihungsgrenze

Ist die obere Grenze der Darlehnshöhe
(Beleihungssatz als Betrag ausgerechnet).